Квартирная развилка: стоит ли покупать и продавать жилье именно сейчас?

Рост цен и повышение ипотечных ставок сокращают спрос на российском рынке недвижимости. Но баланс спроса и предложения в крупных городах наступит лишь к середине 2022 года, считают в Минстрое. Стоит ли сейчас покупать квартиру или же есть шансы на снижение цен?

Льготная ипотека взорвала рынок

Россия заняла десятое место в рейтинге стран по росту стоимости жилья во II квартале 2021 года, подсчитали в международной консалтинговой компании Knight Frank. Рывок цен был связан с заметным превышением спроса над предложением. Интерес к покупкам недвижимости подогрели льготная ипотека и расширение программы материнского капитала.

Программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% была запущена в середине апреля 2020 года в качестве антикризисной меры. С 1 июля 2021 года ее продлили еще на год, но изменили условия: ставку увеличили с 6,5 до 7%, предельную сумму займа установили на уровне 3 млн рублей для всех регионов. До этого в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях лимит кредита составлял 12 млн рублей, в остальных субъектах - 6 млн. В итоге во II квартале, когда еще действовали старые параметры, спрос на ипотечное жилье находился на ажиотажном уровне, отмечают аналитики.

На горизонте - стабилизация?

Впрочем, даже после ужесточения правил выдачи льготной ипотеки стоимость жилья в крупных городах России продолжает бить рекорды. Средняя цена одного квадратного метра в новостройках массового сегмента Москвы в сентябре этого года была на 35% больше, чем в сентябре 2020 года. По итогам третьего квартала 2021 года средняя цена одного квадратного метра первичной недвижимости в границах Старой Москвы составила 391 тысячу рублей. За аналогичный период 2020 года показатель был равен 306 тысячам, а в 2019 - 260 тысячам, подсчитали риэлторы.

Но в большинстве регионов стоимость жилья уже стабилизировалась, заявил в интервью «Известиям» глава Минстроя Ирек Файзуллин. «Спрос остается, но предложение только продолжает нарастать. Мы рассчитываем, что стабилизация цен наступит во второй половине 2022 года, потому что очень много нового жилья, градостроительный потенциал наших регионов начнет проявляться на рынке», - отметил министр.

Покупать или не покупать

Темпы роста цен, как и спроса, на фоне изменений программы льготной ипотеки замедляются. И в ближайшие год-два вряд ли стоит ожидать их существенного роста, рассуждают опрошенные «Российской газетой» эксперты. Но в любом случае, в долгосрочной перспективе цены на жилье в рублях будут расти. И ответ на вопрос «стоит ли покупать жилье прямо сейчас» зависит от цели такой операции.

Если хочется купить квартиру для проживания и есть средства на покупку, то это лучше сделать сейчас и не откладывать на долгие годы, солидарны аналитики. Ведь ощутимого снижения цен в 2022 году не будет: застройщики зависят от себестоимости строительства, а при нынешнем уровне инфляции этот показатель будет неизменно расти.

А вот с «инвестиционными квартирами» наоборот: сейчас выгоднее подумать о продаже недвижимости и вложении денег в другие инструменты, рассуждают эксперты. Банковские вклады уже приносят более высокую доходность, чем инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду.

Инвестиционная покупка недвижимости также значительно проигрывает по доходности вложениям в акции компаний застройщиков, рассуждают аналитики. Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в Москве 4,7%. Акции застройщиков могут за следующие пять лет дать в два раза более высокую доходность.

Хотя при этом квадратный метр все же растет в цене, и если инвестировать в недвижимость на несколько лет, то, возможно, это консервативный, но низкорискованный вариант вложения денег.

В итоге для покупателей ситуация на рынке недвижимости не выглядит однозначной. Для собственного проживания квартиру можно покупать прямо сейчас, потому что сильного снижения цен ждать не стоит. Однако недвижимость как объект инвестиций теряет свою привлекательность. И при нынешних уровнях доходностей можно вложить деньги в другие финансовые инструменты, например депозиты или ценные бумаги.

Хочешь понять, что происходит на самом деле?

Читай Телеграм канал и Яндекс. Дзен канал «Ясно Понятно».

Просто и доходчиво - о самых важных новостях в обществе, политике и экономике.

Без лишних слов расскажем о том, кто виноват и что делать.