Реконструкция панельных домов как дополнение реновации

Реконструкция панельных домов как дополнение реновации.

Актуальность проблемы:

В России площадь панельных домов (в том числе так называемых хрущевок) составляет около 290 млн м2. Многие из них находятся в удручающем состоянии. Строительство новых домов будет стоить десятки триллионов рублей и займет десятки, возможно сотни лет.

Таким образом, нужно продлить срок эксплуатации имеющихся домов.

Учитывая ограниченный бюджет страны и большое количество домов, нужен максимально эффективный – наилучший вариант по соотношению цена/качество.

Основная идея заключается в следующем.

Срок эксплуатации панельных домов – сотни лет.[1] Особенно после реконструкции. Конечно, домов в аварийном состоянии, это не касается – в этом случае снос единственный выход.

Чтобы продлить срок эксплуатации, нужен ремонт дома, фасада, в случае необходимости установка лифта, благоустройство дома и придомовой территории. Учитывая рост населения и урбанизацию, требуется большая этажность домов.

Предлагаемый подход позволяет решить все эти проблемы на основе самоокупаемости. В результате выигрывают все: жильцы получают благоустройство, застройщики – возможность заработать, город – улучшение архитектурного облика.

Сами эти идеи не новы – они уже предлагались отечественными архитекторами. Уникальность подхода, изложенного в статье – комплексное решение на основе новейших технологий в стиле трендов мировой архитектуры 2023-2024 годов с конкретными ценами.

Панельные дома строились во многих странах, в том числе и в Европе, где так же есть опыт реконструкции.

Однако опыт Европы для России малоприменим. Анализ распространенных решений показывает, что реконструкция в Европе сопряжена со значительными финансовыми вложениями, зачастую с понижением этажности и внесением изменений в конструкцию дома.

То есть, это интересное решение, которое требует значительных финансовых вложений, времени, ресурсов и при этом приводит к снижению плотности населения в городах. Учитывая количество панельных домов в России и финансовые возможности, для нашей страны этот опыт практически не применим.

Преимущества подхода, о котором говорится в статье, перед сносом старых домов и строительством новых:

1.    Экономическая целесообразность – затраты на надстройку этажей по разным оценкам примерно на 30 % ниже, чем на строительство нового дома

2.    Экология. При сносе дома образуется огромное количество строительного мусора, который нужно утилизировать

3.    Сохранения социальных связей между людьми

4.    Сроки – надстроить 1-2 этажа над стандартной пятиэтажкой можно за считанные месяцы (если строить по модульной технологии)

Мною было предложено несколько решений в рамках данной концепции. Я предлагаю комплекс действий в рамках реконструкции дома, которые соответствуют мировым трендам архитектуры 2023-2024 годов:

1. Эко стиль

2. Реконструкция/повторное использование зданий

3. Модульная конструкция

4. 3д печать

5. Энергоэффективность

Эко стиль подразумевает использование конструкций из дерева либо с текстурой дерева, а также растений. Актуальность его следует из особенностей психологии – человек вышел из природы и находиться на природе естественно и комфортно. Также для большего комфорта желательно использование плавных форм в дизайне.

Дерево плохо подходит из-за огнеопасности и ограниченного срока эксплуатации. Более разумно использовать металлокассеты с текстурой дерева – это стандартная технология, долговечная, с относительно быстрым и не очень дорогим монтажом.

Для того чтобы персонализировать каждый дом, придать оригинальности и легкости, предлагаю также добавить стильные узоры – они могут быть уникальны для каждого дома. Это позволит максимально уйти от образа хрущевки, как стандартного, типового здания, причем малыми средствами. Одним трендов на данный момент является минимализм, что также отражено в дизайне.

Далее представлены варианты оформления стандартных панельных домов в эко стиле

Пятиэтажка, хрущевка:

Девятиэтажка:

Двенадцати-четырнадцатиэтажка

Альтернативный вариант – в стиле хай тек.

Преимуществом данного стиля является визуальная легкость – за счет использования просечно-вытяжной сетки и узоров:

В данном случае возможна подсветка узоров с помощью светодиодных лент, люминисцентых ламп либо выкраска люминисцентной краской:

Учитывая высокую стоимость земли в городе, логично использовать крышу.

В Японии такой вариант используется уже давно – например в школах, о чем знают все любители анимэ:

Вариантов использования крыши много – там могут быть огороды, для увлекающихся дачными работами людей, небольшой парк или даже персональный пляж:

Вариант с пляжем:

Таким образом, крышу можно превратить в место отдыха, релаксации, которое будет рядом. Это особенно актуально, учитывая быстрый темп жизни и постоянную нехватку времени.

Установка лифта так же актуальна, особенно для людей пожилого или пенсионного возраста:

Стоимость установки внешнего панорамного лифта под ключ в Москве составляет от 6-10  млн рублей с шахтой под ключ.

В центре Москвы есть множество зданий с внешними лифтами:

          Большая Молчановка дом 30/7 строение 1 и окрестности – на многие зданиях есть.

Предложенный дизайн фасада прекрасно масштабируется при надстройке дополнительных этажей – на приведенных выше иллюстрациях показана надстройка 2 этажей над пятиэтажкой.

Возможна надстройка и большего количества этажей – департаментом строительства Москвы были выпущены методические рекомендации по реконструкции. Есть опыт надстройки 5 этажей к четырехэтажному зданию. По словам руководителей департамента, в случае обстройки здания – возведения дополнительного фундамента по периметру здания, а также опорного каркаса, возможна надстройка даже 20 этажей.

На данном примере пятиэтажка соседствует с надстроенной до 10 этажей пятиэтажкой.

Реконструкция панельных домов может быть дополнением к реновации – особенно если оформлять дома в едином стиле. Для относительно невысоких домов можно использовать плавные формы, для новых небоскребов – более технологичные, диагональные.

Либо в стиле хай-тек:

Чтобы ускорить процесс реконструкции/надстройки можно использовать технологии модульного строительства – когда на стройку привозятся уже готовые модули с коммуникациями и отделкой.

Помимо высокой скорости строительства, преимуществом является и то, что все операции производятся в заводских условиях, что обеспечивает более высокий уровень качества и воспроизводимость.

Данная технология уже имеет успешный опыт применения в мире в течение нескольких десятков лет. Так, 27-этажный дом могут построить всего за 11 месяцев.

Недавно этой технологией заинтересовались и в России. В 2023 году компания Монарх смонтировала на выставке дом площадью 270 кв. метров[2]

Модульное строительство имеет преимущества:

1.    Качество – изготовление модулей в заводских условиях

2.    Стоимость – дешевле традиционного строительства

3.    Скорость – быстрый монтаж, что сводит к минимуму неудобства жильцов

Для изготовления модулей можно также использовать 3д печать бетоном.

Преимущества:

1.    Минимальный человеческий фактор

2.    Низкая цена

3.    Скорость – 3д принтер может работать круглосуточно

На данный момент дома по технологии 3д печати строят во всем мире в том числе и в России.

В случае печати белым бетоном, в некоторых случаях можно обойтись почти без отделки:

Также в процессе реконструкции можно улучшить теплоизоляцию, что снизит теплопотери и как следствие счета за отопление.

Я произвел примерные расчеты исходя из стоимости строительства и цены за м2 в Москве. Например, для одного подъезда стандартной хрущевки:

- 1 подъезд - 150 м2 квартир на этаж. 

- 2 этажа - 300 м2. 

Чтобы ускорить продажу можно продавать по 250 тысяч рублей /м2 (средняя цена в Москве 300-320 тысяч рублей/м2)

 Это 75 млн 

Стоимость при модульном строительстве или с помощью 3д печати бетоном около 50 тысяч рублей.

То есть до 18 млн рублей.

Стоимость отделки фасада металлокассетами насколько я понимаю будет около 4 млн рублей. Стоимость лифта - до 15 под ключ 

Итого затраты на фасад и лифт 35 млн + доставка, монтаж, согласования. 

Преимущества постепенной, по-подъездной реконструкции:

1. Быстро, меньше объем работ 

2. У жильцов дома есть возможность сравнить и оценить преимущества реконструкции - новый красивый фасад, лифт, ремонт и т.д. 

Для Санкт-Петербурга предложенный подход особенно актуален – из-за протестов реновация была приостановлена, альтернативы на данный момент нет. Цены в некоторых районах на уровне московских.

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы:

Реконструкция домов с надстройкой - это наиболее выгодный вариант, поскольку требует меньше времени и затрат ресурсов, следовательно может охватить больший объём домов. Данный вариант учитывает интересы всех – жильцов, застройщиков, город. Поскольку предложенный вариант предполагает самоокупаемость и даже получение прибыли, считаю, что лучше всего его характеризует цитата из произведения Стругацких :

           СЧАСТЬЕ ДЛЯ ВСЕХ, ДАРОМ, И ПУСТЬ НИКТО НЕ УЙДЕТ ОБИЖЕННЫЙ!
Пикник на обочине

Идеи были опубликованы в СМИ

https://msk1.ru/text/realty/2024/04/04/73412438/

https://msk1.ru/text/realty/2024/04/13/73445984/

Краткие видео ролики - суммарно 2 минуты

https://www.youtube.com/watch?v=j-ea3qbAwEA

https://www.youtube.com/watch?v=lMj09B480Pc&t=9s

Также оформил как бизнес идею:

https://business-platform.ru/projects/38055

Уже есть инвесторы готовые вложить деньги. Вероятно идея стоящая.

Учитывая огромное количество панелек, этим может заниматься множество предпринимателей - конкуренции ока не предвидится.